历史总在重演｜天价“茶水费”透露了怎样的市场信号
有一种“茶水”，少则几万，动辄几十万。
此“茶水”不是喝茶的茶水，而是房地产买购房资格的“好处费”。
最近，成都市房管局正在严打“茶水费”等房地产不规范现象。短短一周时间内，对天府新区部分商品房项目进行了突击检查，连续约谈数家房企，剑指“茶水费”、“渠道费”等违规行为。
回想近年成都楼市，2014年之前销售惨淡，买房送“家电十四件套”、“保时捷使用权”，满大街的看房车争抢着要把客户拉到售楼部。
现在，局面似乎完全反转。房子不仅变得紧俏难买，反倒还要收取高昂的“茶水费”。
什么是“茶水费”？
“茶水费”到底有多贵？
所谓“茶水费”，指开发商借“茶水费”等名义卖房“价外加价”，中介收取“特殊服务费”帮客户搞定购房资格。近来，收取“茶水费”，早已是行业心知肚明的事情。
从2017年年初开始，买房的恐慌情绪在购房者中蔓延。新房供应少，旧房很少有人卖。10月中旬，一张疑似中介制作的“2017购房排号业务服务清单”在成都买房人朋友圈流传开来，多个楼盘明码实价地标明了“茶水费”的实际价格，数据触目惊心。
（网传成都购房部分”渠道费”楼盘）
虽然清单上的价格未经证实，但有钱难买房却是事实。
2017年4月，成都南门金融城附近某楼盘，在周边单价1.8万-2万的情况下，以1.1万的单价入市，引起疯抢。开盘前头晚售楼部排起长龙，开盘1分钟售罄。
像这种低于周边价格的楼盘，还真的是抢不到筹？“茶水费”应运而生，起到的是“筛选”作用。客户交个几万到十几万，甚至几十万不等的“茶水费”，获取买房“资格证”，就能提前认购。想要具体到哪个朝向、哪个楼层、哪个门号，再适当加一点钱，这个定价都是有空间、有得谈的。
成都“茶水费”乱象？
交了钱也未必买得到房
对于这种公然收取“茶水费”的行为，不少购房者都表达出不满。购房者李女士老家在彭州，在成都上班，考虑到孩子上学到成都看房子。但碰到的新房基本上要么没货，要么就在通过诚意金验资排号，而且稍微有点名气的开发商动辄排号两千组。一两千人抢两三百套房源，根本抢不到。
几经周折，他们找到了一家房产中介。“一开始对‘茶水费’特别鄙夷，心想凭什么要多交这么多冤枉钱？后来一看基本都是这样，也就慢慢妥协了。”李女士说，他们希望女儿能有好一点的教育环境，房子是必须要买的，靠运气去“抢房子”更不靠谱。最终，李女士通过中介交了8万诚意金，选了青羊区三环外某楼盘。
相比之下，李女士买到了房子，至少还算幸运。来自达州的张先生就没有这么好运了。上个月，张先生看上了府青立交旁边的一个小区，中介宣称有特殊途径可以联系上该公司的管理人员，明码标价15万“茶水费”，保证一定能选到房，最重要的是还接受按揭。
虽 46 33016 46 15264 0 0 2912 0 0:00:11 0:00:05 0:00:06 3053茶水费有点高，张先生和妻子商量后觉得总价加下来还在承受的范围内，于是就赶紧把茶水费交了。没想到，即使交了“茶水费”，也还是选不到房。
中介的承诺没有兑现，房源依然在开盘当天被“秒光”，一套也没有留下。
“钱是其次，重要的是错过了这个盘，可能没有更好的机会了。”达州到成都坐动车就要三个小时，为了买房，张先生一个月往返成都5次之多，就是为了选到自己和家人都比较满意的楼盘，虽然最终中介答应退款，但是，房子已经没了。
“现在错过了时间，周边的盘全要求全款，我们根本买不起。”对于这次的经历，张先生感到失望又愤怒。
类似这样的事还有很多。据成都某代理行一位不愿透露姓名的案场营销经理称，城南现在按揭基本没戏，能买房的需要全款+30万茶水费起，这还只能算准入门槛。在上面的清单中，天府新区的部分楼盘茶水费甚至达到惊人的60万，以均价1.8万的120平三居室为例，茶水费竟占到总房价的15-30%，给购房者带来巨大负担。
茶水费的“前世今生”
茶水啥时“变了味”？
其实“茶水费”并不新鲜。
最开始茶水费的意义就是帮人跑腿，请人喝一杯盖碗茶的钱。后来2013年被媒体首度引用到地产业，逐渐引申为“找关系”“找后门”，近两年又有新的解释了，叫买房的“准入门槛”。
想搭房价上涨的顺风车？对不起，请先交茶水费，不然连进门的资格都没有。
放眼全国，这样的案例也并不少见。
“茶水费”开始进入公众视野，是在2013年的深圳，当时“茶水费”已在广东遍地开花，深圳晚报以《买套房竟要给80万“茶水费”》的标题报道茶水费的乱象。后来其他各城市纷纷效仿，2016年上海、深圳、东莞等12个城市宣布重拳治理“茶水费”；今年5月，武汉两个楼盘的4名销售人员以提前带进现场、内部选房的名义，向购房者索要大额“茶水费”被公安部门刑拘。
很明显，管理部门并不允许这种行为的存在，然而“茶水费”如同街头小广告，被打击的过程中屡禁不止。
为何屡禁不止？
茶水费背后的逻辑与市场信号
反观“茶水费“出现的年份，其实有规律可循。
相关资深人士透露，成都在2009年之前基本上没出现过”茶水费“的说法。最早可考的”茶水费“应是从2009年开始的。2009年下半年市场开始回暖，不少客户敏锐地发现了楼市低位抄底的机会，纷纷涌入楼市，其中品质较好的楼盘需要“找关系“获取，”茶水费“应运而生，起初茶水费相对价格也较低，仅仅一两千元。
在 2009、2016、2017年这三个年份中，成都楼市茶水费被提起的次数最多，这几年均应对着供不应求的市场状态。
数据层面，从2007年—2017年成都市主城区商品住宅供销比走势图上我们找到了这几个年份的相似之处——很明显，2009、2016和2017年供销比均处于低位线以下。一般来说，供求比在0.8-1.2之间供求较为平衡；供求比>1.2，市场呈现供大于求；供求比<0.8，市场呈现供不应求。
2009年供销比低于0.6，2016年供销比已经逼近2009年历史最低位，而2017年截至目前的供销比仍在持续走低。
拆分供应和成交数据后可以看到
2009、2016、2017三个年份的供应均处于前后三年的低位当中。
2009年成都楼市开始走出地震阴影，2008年严重积压的库存得到释放，主城区商品房成交面积猛涨至1503.17万㎡，比2008年增长了104.50%。
再看接下来的2010-2015年，成都整体库存一直居高不下。以2014年的数据计算，至少需要6年才能销售完毕。开发商销售压力剧增，“茶水费“也销声匿迹。
进入2016年，成都加速“去库存”，逐渐摆脱库存高企的困境，卖方市场初显。2017年成都市场彻底进入卖方市场，出现供不应求的局面。
值得注意的是，市场总有起伏，买卖双方力量亦会此消彼长。2017年已近尾声， 有迹象表明，开发商的成交情况也并不如前两个月那么乐观，尤其是天府新区等限购政策最为严厉的区域。至于2018后市如何，或许2009年后三年的供销关系已透露了不少信息。可以看到，2009年之后的2010-2013年，成都主城区一直处于供大于求的状况，在2011年成交达到最低水平，2012年价格出现小幅回落。
对比8年前的市场行情，虽然如今成都城市基本面较2009年有非常大的提升，成都房价处于全国较低水平的论调也一直不绝于耳，成都楼市长期向好的观点得到一致认可，但市场总是有规律和周期可循，即便周期有可能缩短，尊重市场规律，以此作为买房的依据而非盲目跟风，是一个理智的买房人应有的基本判断力。
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